前言
近年来，房地产行业持续深度调整，房企资金周转困难，其欠付的工程款、货款开始大量通过住宅、商铺、车位等不动产形式进行偿付。房产抵债交易规模较大、交易环节多、抵债资产质量分化、资产变现难度高，对财务报表有较大影响。
债权人接受抵债资产的会计处理主要涉及债权的终止确认、坏账准备的计提、抵债房产的入账价值、债务重组损益计量以及资产的减值测试等，本文以上述主要问题为切入点，探讨各个主要环节的会计处理。
一、签署抵房协议能否终止确认债权
抵债合同可能会约定抵房协议生效后（或双方相互开具收付款单据后）原债务便视同已履行完毕，应收款项将转化为购房款（预付购房款）。企业能否在仅签订了抵债协议时便可终止确认相关债权？
参考最高人民法院（2022）最高法民申104号民事裁定认为：一般而言，房屋买卖合同作为‘以物抵债’实现方式，双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。
根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定，金融资产满足下列条件之一的，应当终止确认：收取该金融资产现金流量的合同权利终止；该金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第 23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。
根据《企业会计准则第12号——债务重组》应用指南（2019）的规定“对于以资产清偿债务或者将债务转为权益工具方式进行的债务重组，由于债权人在拥有或控制相关资产时，通常其收取债权现金流量的合同权利也同时终止，债权人一般可以终止确认该债权。”
用于以房抵债的债权，多数为逾期款项，且房企流动性差、履约能力不确定性大、信用风险高，房产完成交付之前，债务人仍可能违约（如房产被强制执行、查封、一房多卖等），鉴于“新债旧债并存”的现象并综合上述各项规定分析，在仅签订以房抵债协议时债权人收取该金融资产现金流量的合同权利并表实质终止。
在实务中，大多数公司基于谨慎性原则，在仅签订以房抵债协议时不终止确认客户应收款项，应是基于对上述情形的考虑。
若房地产客户以银行转账等方式回款给企业，付清其原有债务，企业再支付给房地产客户用于购置其开发的房产，则相关债务在房企支付款项时已履行完毕，企业可终止确认相关应收款项。
二、签署抵房协议对坏账准备的影响
尽管仅签署抵房协议不应做终止确认债权的充分理由，但以房抵债协议房企客户是对债务的增信措施，表明企业应收账款的未来现金流量将产生较为明显的变化，影响坏账准备的测算。
企业应于各个资产负债表日，以抵债房产当地市场的近期实际成交价格为基础、考虑交易税费等确定抵债资产的公允价值，结合合同条款及债务人实际情况评估交易信用风险，计提减值准备。
如果企业已于各个资产负债表日适当计提坏账准备，则可以合理预期终止确认债权时的债务重组损益不应对财务报表有重大影响。
三、办理网签
参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。因此购房者与开发商以真实的意思表示签订商品房买卖合同，且该合同不违反法律法规的强制性规定，合同即已生效。
而商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。
但在实务中，存在对网签行为会计处理的不同理解。
01
签订抵债协议便终止确认债权的案例
如森赫股份（301056）“该等投资性房地产的入账时点为抵债欠款方签署以房抵债协议的时点”（招股说明书2021-8-31，P1-1-521）。
02
网签时终止确认债权的案例
如华蓝集团（301027）“已签订以房抵债协议，支付差额购房款，办理网签备案，按抵债金额冲减应收账款，并计入其他非流动资产核算；支付协议约定的差额购房款时，计入其他非流动资产核算。”（关注函回复的公告2023-4-3，P13）；马可波罗“对于已办理网签备案手续但尚未交付的抵债房产，公司按照债务重组准则进行会计处理，终止确认应收款项，确认其他非流动资产，差额计入当期损益。”（首次公开发行股票并在主板上市申请文件的审核问询函之回复2024-5-5，P8-1-224）
03
仅网签时不终止确认债权，在实际交付时终止确认的案例
如凯伦股份（300715）“对于已网签已交付、已网签未交付-现金过账、已签署抵房协议未网签-现金过账、未签署抵房协议未网签-现金过账等以房抵债情形，公司与客户已经签署了以房抵债协议并取得了房产或已经收回了货款，收取该金融资产现金流量的合同权利终止；对于已网签未交付-直接抵账、已签署抵房协议未网签-直接抵账等以房抵债情形，公司未与客户签署抵房协议或虽签署抵房协议但尚未取得房产，公司收取该金融资产现金流量的合同权利并未终止，因此公司应收款项的终止确认符合企业会计准则相关规定。”（2022年年报问询函的回复）
可见由于债权终止的判断条件涉及重大会计估计，实务会计处理存在多种不同的模式，差异较大。企业应该根据抵债交易的合同条款及房企客户履约意愿与履约能力的具体情况，清查抵债房产的抵押、查封情况及交易纠纷等情况，审慎判断交付的确定性，以确定已网签尚未交付房产是否可以终止确认债权。
四、抵债资产入账价值
企业终止确认债权，并确认相关资产时，入账价值的考虑涉及以下规定：
01
《企业会计准则第12号--债务重组》
第六条 以资产清偿债务方式进行债务重组的，债权人初始确认受让的金融资产以外的资产时，应当按照下列原则以成本计量：
……固定资产的成本，包括放弃债权的公允价值和使该资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的税金、运输费、装卸费、安装费、专业人员服务费等其他成本。
放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，应当计入当期损益。
02
财政部企业会计准则实施问答
问：债权人和债务人以资产清偿债务方式进行债务重组的，债权人初始确认受让非金融资产时，应以放弃债权的公允价值和可直接归属于受让资产的其他成本作为受让资产初始计量成本。应当如何理解放弃债权公允价值与受让资产公允价值之间的关系?
答：如果债权人与债务人间的债务重组是在公平交易的市场环境中达成的交易，放弃债权的公允价值通常与受让资产的公允价值相等，且通常不高于放弃债权的账面余额。
实务中，由于相关房企债务的交易不及其房产交易活跃，债权的公允价值难以取得，因此通常以受让资产的公允价值为基础确定资产的入账价值。
抵债协议中约定的房产抵扣债权金额，可能与具体资产的实际市场价值存在偏差，企业应以房抵债涉及房产价格与同期同小区房价的实际交易价格进行比较，确定该部分房产的抵债价值是否公允，以抵债价值和公允价值的差额，计入债务重组损益。
五、交付与后续计量
抵债资产交付后，企业按持有目将抵债资产转入固定资产、投资性房地产等相关科目，并按相关准则进行后续计量，于资产负债表日按规定进行减值测试。房产资产的减值测试，通常需要依赖评估专家的工作，以当地房地产市场的近期实际成交价格为基础，考虑税费等确定抵债房产的公允价值。
结语
以房抵债交易中，确定债权何时终止确认涉及重大判断，目前也尚未形成一致的处理模型，有待理论界及实务界对相关问题的进一步研讨。
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