通用合规管理
1.转让房屋、在建工程、土地使用权未申报缴纳土地增值税
风险提示：
转让房屋、在建工程、土地使用权时可能因收入、成本、税金等核算不准确，存在未按规定申报土地增值税的风险。
合规自查：
查看“固定资产”“固定资产清理”“无形资产”“在建工程”“其他业务收入”“营业外收入”“应交税费-应交土地增值税”明细账，确认国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权变化的情况，核实房地产的处置是否正确进行土地增值税申报。
政策依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第七条
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条
房地产业预征与清算
2.收取预售款未按规定足额预缴土地增值税
风险提示：
可能存在收取预收款未开具发票，或以定金等方式收取预收款未预缴税款的风险。
合规自查：
查看“预收账款”“其他应付款”“应交税费-应交土地增值税”等科目明细，核实预收房款、定金等是否按规定预缴土地增值税。
政策依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告 2016年第 70 号）第一条
《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（国家税务总局公告 2024 年第 10 号）
3.收到银行按揭款未及时确认收入
风险提示：
采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。可能存在收到首付款后，没有及时按规定申报；收到的按揭款项记入“短期借款”等账户，未计预收账款，少缴纳土地增值税的风险。
合规自查：
查看采取银行按揭方式销售开发产品的房地产销售明细，核实按揭贷款数额和按揭贷款到账情况，结合纳税申报情况，确认是否存在未按规定申报纳税的情形。
政策依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告 2016年第 70 号）第一条
4.开发产品用于视同销售业务未按规定申报缴纳土地增值税
风险提示：
将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，可能存在未按规定申报纳税的风险。
合规自查：
查看“营业外支出”“销售费用”“应付利润”“应付职工薪酬”“长期股权投资”“开发产品”“主营业务收入”明细账及房地产销售台账，确认是否存在将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，房地产发生所有权转移时是否已按照规定申报纳税。
政策依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告 2016年第 70 号）第二条
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187 号）第三条
5.将公共配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位未按规定申报缴纳土地增值税
风险提示：
将建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位，符合收入确认条件的，未按规定申报纳税。
合规自查：
查看配套设施的性质、归属，无偿赠与的接收单位、移交手续，确认是否存在将配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的情况，是否已按照规定以视同销售业务申报处理。
政策依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187 号）第四条第三项
6.未移交公共配套设施的建造支出计入可售房屋开发成本
风险提示：
可能存在开发项目中建造的公共配套设施没有移交，转为自用，所发生建造支出全部计入可售房屋开发成本，少缴土地增值税风险。
合规自查：
查看公共配套设施完工后移交手续和实物状态，自用的是否单独归集核算成本费用，确认在税款清算时未扣除相应的成本和费用。
政策依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条
《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91 号）第十九条第二项
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187 号）第三条第二款
7.自用配套设施成本分摊有误
风险提示：
可能存在单独核算自用配套设施的成本只分摊了建筑安装工程费，错将土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售开发产品中分摊的风险。
合规自查：
复核开发成本费用归集的方式、项目及数据，核实是否按照规定核算开发成本费用。
政策依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条
《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91 号）第十九条第二项
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187 号）第三条第二款
8.无偿转让回迁安置房未按规定申报缴纳土地增值税
风险提示：
按照取得土地使用权时签订的合同或协议的规定，向土地原居民无偿转让回迁安置房，可能存在未按视同销售，存在少缴税款的风险。
合规自查：
查看取得土地使用权时签订的协议，是否有向原居民无偿转让回迁安置房，根据回迁安置协议和交房手续，结合已做账务处理，确认是否存在少缴税款的情形。
政策依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告 2016年第 70 号）第二条
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220 号）第六条
9.土地增值税应清算未清算
风险提示：
房地产项目达到应进行土地增值税清算的条件，存在未按规定时间进行土地增值税清算的风险。
合规自查：
查看房地产项目是否达到应进行土地增值税清算的条件，是否在税法规定的时间内进行土地增值税清算。
政策依据：
《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91 号）第九条、第十一条
